Bundesgerichtshof beendet jahrelangen Meinungsstreit: Bauträgervergütung verjährt innerhalb von 10 Jahren

Problemstellung

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 07.12.2023, Az.: VII ZR 231/22) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Bauträger verlangte von den Erwerbern einer Eigentumswohnung die Zahlung der Fertigstellungsrate aus einem Bauträgervertrag. Die Erwerber erhoben die Einrede der Verjährung und beriefen sich auf eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Das vorbefasste Oberlandesgericht Karlsruhe folgte der Rechtsauffassung der Erwerber und wies die Klage des Bauträgers ab. Hiergegen legte der Bauträger Revision zum BGH ein.

Entscheidung

Mit Erfolg! Denn der einheitliche Vergütungsanspruch des Bauträgers verjährt, so der BGH, nicht innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB, sondern nach § 196 BGB in 10 Jahren. Durch diese Entscheidung beendet der Bundesgerichtshof einen jahrelangen Meinungsstreit in Rechtsprechung und Literatur. Zudem bestätigt der BGH seine ständige Rechtsprechung, dass der Bauträgervertrag ein einheitlicher Vertrag ist, obwohl der Bauträgervertrag bezogen auf das Grundstück kaufvertragliche und bezogen auf die Bauleistung werkvertragliche Elemente umfasst.

Damit trifft der Bundesgerichtshof zwei wichtige Kernaussagen:

  1. Die Bauträgervergütung ist grundsätzlich nicht in einen Kaufpreis für die Grundstücksanteile einerseits und eine Vergütung für die Bauleistungen andererseits aufteilbar, sondern einheitlich zu beurteilen (Bestätigung der bisherigen Rspr.).
  2. Für den Vergütungsanspruch gilt eine einheitliche zehnjährige Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB. Als speziellere gesetzliche Regelung verdrängt § 196 BGB die generelle Regelverjährungsfrist nach § 195 BGB.

Praxishinweis

Für die Praxis bedeutet dies, dass die Bauträgervergütung erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist für die Erwerber verjährt, denn diese läuft gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre. Der Bauträger ist daher nicht gezwungen, seinen Vergütungsanspruch vor Ablauf der Gewährleistungsfrist der Erwerber gerichtlich durchzusetzen und sich wegen etwaiger Restmängel einem Zurückbehaltungsrecht der Erwerber auszusetzen.

Jana Kandzia, Rechtsanwältin, j.kandzia@aln-partner.de

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