Bundesgerichtshof beendet jahrelangen Meinungsstreit: Bauträgervergütung verjährt innerhalb von 10 Jahren

Problemstellung

Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 07.12.2023, Az.: VII ZR 231/22) lag folgender Sachverhalt zugrunde: Ein Bauträger verlangte von den Erwerbern einer Eigentumswohnung die Zahlung der Fertigstellungsrate aus einem Bauträgervertrag. Die Erwerber erhoben die Einrede der Verjährung und beriefen sich auf eine Verjährungsfrist von drei Jahren. Das vorbefasste Oberlandesgericht Karlsruhe folgte der Rechtsauffassung der Erwerber und wies die Klage des Bauträgers ab. Hiergegen legte der Bauträger Revision zum BGH ein.

Entscheidung

Mit Erfolg! Denn der einheitliche Vergütungsanspruch des Bauträgers verjährt, so der BGH, nicht innerhalb der dreijährigen Regelverjährungsfrist gemäß § 195 BGB, sondern nach § 196 BGB in 10 Jahren. Durch diese Entscheidung beendet der Bundesgerichtshof einen jahrelangen Meinungsstreit in Rechtsprechung und Literatur. Zudem bestätigt der BGH seine ständige Rechtsprechung, dass der Bauträgervertrag ein einheitlicher Vertrag ist, obwohl der Bauträgervertrag bezogen auf das Grundstück kaufvertragliche und bezogen auf die Bauleistung werkvertragliche Elemente umfasst.

Damit trifft der Bundesgerichtshof zwei wichtige Kernaussagen:

1. Die Bauträgervergütung ist grundsätzlich nicht in einen Kaufpreis für die Grundstücksanteile einerseits und eine Vergütung für die Bauleistungen andererseits aufteilbar, sondern einheitlich zu beurteilen (Bestätigung der bisherigen Rspr.).
2. Für den Vergütungsanspruch gilt eine einheitliche zehnjährige Verjährungsfrist gemäß § 196 BGB. Als speziellere gesetzliche Regelung verdrängt § 196 BGB die generelle Regelverjährungsfrist nach § 195 BGB.

Praxishinweis

Für die Praxis bedeutet dies, dass die Bauträgervergütung erst nach Ablauf der Gewährleistungsfrist für die Erwerber verjährt, denn diese läuft gemäß § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre. Der Bauträger ist daher nicht gezwungen, seinen Vergütungsanspruch vor Ablauf der Gewährleistungsfrist der Erwerber gerichtlich durchzusetzen und sich wegen etwaiger Restmängel einem Zurückbehaltungsrecht der Erwerber auszusetzen.

Jana Kandzia, Rechtsanwältin, j.kandzia@aln-partner.de

Verstößt die Vereinbarung einer qualifizierten Vergabeberatung mit Architekten oder Ingenieuren gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz?

Problemstellung

Einige Ingenieurkammern bieten über ihre Fortbildungswerke Lehrgänge zum qualifizierten Vergabeberater bzw. zur qualifizierten Vergabeberaterin an (nachf. nur qualifizierter Vergabeberater). Zu benennen ist beispielsweise die Kooperationsveranstaltung der Länderingenieurkammern und der Bundesingenieurkammer für Ingenieurinnen und Ingenieure. Die qualifizierten Vergabeberater werden von den beteiligten Ingenieurkammern in einer öffentlichen Liste mit Kontaktdaten geführt und beworben.

Der Inhalt des Lehrgangs zum qualifizierten Vergabeberater folgt zum Beispiel aus § 2 der Prüfungsordnung der Ingenieurakademie West gGmbH. Hiernach umfasst der Lehrgang eine dreitägige Weiterbildung. Sie besteht aus verschiedenen Ausbildungseinheiten sowie jeweils einer Teilprüfung. Der Lehrgang kann nach freiem Ermessen der Veranstalter auch ohne Anwesenheit der Teilnehmer an einem Ort online per Videokonferenz stattfinden. Der Inhalt der Ausbildung richtet sich nach dem Ausbildungsplan gemäß Anlage 1 zu § 2 der Prüfungsordnung.

Anlage 1 führt die Lehrgangsinhalte auf. Hierzu zählen u.a. die Grundzüge der Vergaberechts, die Vorbereitung eines Vergabeverfahrens, Strukturierung und Auftragswertermittlung, ebenso die Wahl der Vergabeart. Weiterhin zählen die Vergabeunterlagen und der Vertrag, die Zuschlagskriterien bis hin zum Nachprüfungsverfahren und nachträgliche Änderungen und neuer Ausschreibungen Gegenstände des Lehrgangs.

Die beschriebenen Inhalte betreffen somit schwerpunktmäßig die Leistungsphasen 6 und 7 des Objektplaners im Rahmen der Vorbereitung der Vergabe und der Mitwirkung an der Vergabe. Die Bezeichnung als qualifizierter Vergabeberater legt nahe, Architekten und Ingenieure speziell mit diesen Leistungen zu beauftragen, für die Sie im Rahmen des Lehrgangs fortgebildet worden sind. Den werblichen Anpreisungen zum qualifizierten Vergabeberater sind keine Vorgaben zu Mindestinhalten des Leistungssolls zu entnehmen. Es stellt sich die Frage, ob jegliches Leistungssoll gegenüber Architekten oder Ingenieuren wirksam vereinbart werden könnte oder ob rechtliche Grenzen oder Mindestanforderungen bestehen. Ferner stellt sich die Frage nach den Rechtsfolgen, wenn solche Grenzen oder Mindestanforderungen verfehlt werden?

Rechtliche Würdigung

Die Zulässigkeit der Erbringung von außergerichtlichen Rechtsdienstleistungen bestimmt sich in Deutschland nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG). Eine Rechtsdienstleistung ist gem. § 2 Abs. 1 RDG jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert. Von dieser Legaldefinition ausgenommen sind die gem. § 2 Abs. 3 RDG abschließend aufgeführte Tätigkeiten, wie z.B. die Erstattung wissenschaftlicher Gutachten und bestimmte Formen der einvernehmlichen Streitbeilegung.

Die selbständige Erbringung außergerichtlicher Rechtsdienstleistungen ist gem. § 3 RDG nur in dem Umfang zulässig, in dem sie durch das RDG oder durch oder aufgrund anderer Gesetze erlaubt wird. Über die Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Rahmen der qualifizierten Vergabeberatung ergibt sich die Zulässigkeit der selbständigen Erbringung weder durch noch aufgrund eines anderen Gesetzes. Die qualifizierte Vergabeberatung ist gesetzlich nicht geregelt. Soweit die qualifizierte Vergabeberatung eine Rechtsdienstleistung im Sinne von § 2 Abs. 1 RDG darstellen sollte, weil sie in konkreten fremden Angelegenheiten eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert, wäre die selbständige Erbringung deshalb gem. § 3 RDG unzulässig, es sei denn, sie wird durch das RDG erlaubt.

Zu prüfen ist somit, ob eine qualifizierte Vergabeberatung, sollte sie als eine Rechtsdienstleistung zu qualifizieren sein, nach dem RDG erlaubt sein könnte. Gerichtlich entschieden wurde bereits, dass die Tätigkeit eines Architekten in folgenden Fällen als Rechtsdienstleistung im Sinne von § 2 RDG qualifiziert wurde: so hat das OLG Düsseldorf die Erstellung eines Vergabevermerks, die Beantwortung von Bieterfragen, die Auswertung der Angebote und Fertigung des Aufklärungsschreibens im Rahmen eines Vergabeverfahrens als Rechtsdienstleistung beurteilt (OLG Düsseldorf, NZBau 2023, 60). Fener hat das OLG Koblenz die Beratung durch einen Architekten in einer unklaren Vertragssituation, ein konkretes Gestaltungsrecht (i.e. Kündigung) auszuüben, als Rechtsdienstleitung beurteilt, obwohl der Architekt mit weiteren Leistungen der Ausführungsplanung und Mitwirkung bei der Vergabe beauftragt war (OLG Koblenz, NZBau 2021, 187).

Die Rechtsfolgen einer verbotswidrigen Rechtsdienstleistung durch Architekten sind außerordentlich schwerwiegend. Sie führen zur Nichtigkeit, lösen Schadensersatzansprüche aus und lassen den Versicherungsschutz entfallen. Die Nichtigkeit der Vereinbarung über die Erbringung einer verbotswidrigen Rechtsdienstleistung durch einen Architekten folgt aus § 134 BGB iVm § 3 RDG. Schadensersatzansprüche lassen sich herleiten gem. § 311 Abs. 2 NR. 1 BGB i. V. m. § 241 Abs. 2 BGB, § 280 Abs. 1 bzw. nach § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 3 RDG. Der Haftungsausschluss der Berufshaftpflichtversicherer beruht schließlich auf A1-3.5 der AVB für Architekten und Ingenieure. Hiernach sind Berufshaftpflichtversicherer für Ansprüche nicht einstandspflichtig, die aus Tätigkeiten resultieren, die über die im Versicherungsschein beschriebene Tätigkeit hinausgehen.

Erlaubt sind indessen Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- und Tätigkeitsbild gehören. Dies folgen aus §§ 3 und 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 RDG. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind. Der BGH bestimmt das Berufs- und Tätigkeitsbild des Architekten anhand der Definition des Architektenvertrags in § 650p Abs. 1 BGB: Danach erbringt der Architekt Leistungen, die erforderlich sind, um die vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. In der Literatur wird dagegen für die Bestimmung des Berufsbilds eines Architekten auf die Regelungen über seine Berufsaufgaben in den Architektengesetzen zurückgegriffen. Hiernach zählen zu den Berufsaufgaben des Architekten auch die koordinierende Lenkung und Überwachung der Planung und Ausführung, die Beratung, Betreuung und Vertretung des Auftraggebers in allen mit der Planung und Durchführung eines Vorhabens zusammenhängenden Fragen. Dies folgt aus § 1 Abs. 5 Satz 1 des Architektengesetzes für Baden-Württemberg.

Je nachdem, wie man den Kreis der zulässigen Nebenleistungen eines Architekten beurteilt, ob unter Bezugnahme auf die gesetzliche Definition oder unter Rückgriff auf die berufsrechtlichen Bestimmungen der Architekten, liegt die Beratung des Bauherrn bei der Abfassung von Bauverträgen bzw. anderen Rechtsfragen im Zusammenhang der qualifizierten Vergabeberatung noch innerhalb oder schon außerhalb des nach dem RDG Erlaubten.

Zum Zwecke der Risikoabwägung aus Sicht der qualifizierten Vergabeberater liegt eine Orientierung an der obergerichtlichen Rechtsprechung nahe, um das Risiko der Unwirksamkeit eines Vertrags über die qualifizierte Vergabeberatung zu beurteilen. Hierbei rückt eine jüngere Entscheidung des BGH ins Blickfeld (BGH, Urteil vom 09.11.2023, Az, VII ZR 190/22, NZBau 2024, 32 - Skontoklausel). Der Entscheidung lag als Sachverhalt zugrunde, dass der Auftraggeber den Architekten mit Architektenleistungen der Leistungsphasen 1 bis 8 beauftragt hatte. Der Architekt stellte dem Auftraggeber unter anderem den Entwurf eines Bauvertrages mit einer von ihm vorformulierten Skontoklausel zur Verfügung. Der Auftraggeber verwendete den Vertragsentwurf gegenüber mehreren Bauunternehmern. Die Klausel des Architekten erwies sich als AGB-rechtswidrig, so dass der Auftraggeber trotz fristgerechter Zahlung keinen Skontoabzug in Anspruch nehmen konnte. Diesen Verlust machte der Auftraggeber als Schadensersatz gegenüber dem Architekten geltend - mit Erfolg!

Der Leitsatz der BGH-Entscheidung lautet:

„Eine Vereinbarung, durch die sich ein Architekt verpflichtet, eine von ihm selbst entworfene, der Interessenlage des Bestellers entsprechende Skontoklausel zur Verwendung in den Verträgen mit den bauausführenden Unternehmern zur Verfügung zu stellen, ist wegen eines Verstoßes gegen das in § 3 RDG geregelte gesetzliche Verbot nach § 134 GB nichtig.“

Der BGH bejaht einen Schadensersatzanspruch des Auftraggebers gegenüber dem Architekten. Die Nichtigkeit der Vereinbarung stehe zwar einem vertraglichen Schadensersatzanspruch entgegen. In Betracht komme jedoch ein Schadensersatzanspruch unter den Voraussetzungen der §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB oder nach § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 3 RDG. Erlaubt sei eine Rechtsdienstleistung im Zusammenhang mit einer anderen Tätigkeit nur dann, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild gehöre. Zwar habe das Aufgabengebiet und damit das Berufsbild des Architekten in vielfacher Hinsicht Berührungen zu Rechtsdienstleistungen. Eine allgemeine Rechtsberatung werde vom Berufsbild des Architekten aber nicht erfasst, da es insoweit an einer hinreichenden juristischen Qualifikation fehle. Dies wäre mit dem Zweck des RDG, den Schutz der rechtssuchenden vor unqualifiziertem Rechtsrat zu gewährleisten, nicht zu vereinbaren.

Daran ändere auch die Benennung der Grundleistung „Mitwirkung bei der Auftragserteilung“ im vereinbarten Leistungsbild nichts (keine gesetzliche Erlaubnis zur Erbringung von Rechtsdienstleistungen). Diese Regelung stelle mangels Ermächtigungsgrundlage weder unmittelbar noch mittelbar einen Erlaubnistatbestand gem. § 5 Abs. 1 RDG dar.

Diese strenge Haltung des BGH rät zur Vorsicht beim Abschluss von Planerverträgen, die auf die Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Rahmen der qualifizierten Vergabeberatung gerichtet sein könnten. Dies gilt zunächst, wenn die Leistungen der qualifizierten Vergabeberatung den ausschließlichen Vertragsgegenstand bilden. Das Risiko verbleibt aufgrund der jüngsten Rechtsprechung aber auch, wenn die Vergabeberatung eine Nebenleistung zu weiteren Planungsleistungen des beauftragten qualifizierten Vergabeberaters als Architekt darstellt. Die jüngste BGH-Entscheidung wird in der juristischen Literatur zwar kritisiert (Preussner; NZBau 2024, 187, 195), weil der BGH die Tatbestandsmerkmale einer Erlaubnis nach § 5 Abs. 1 RDG nur unvollständig geprüft habe. Der BGH habe nicht geprüft, ob es sich bei der Erstellung einer Skontoklausel um eine nach § 5 Abs. 1 Satz 2 RDG erlaubte Nebenleistung handeln könnte. Der BGH verkenne damit, dass das Tatbestandsmerkmal Berufs- und Tätigkeitsbild im Sinne des § 5 Abs. 1 Satz 1 RDG deutlich weiter zu fassen sei als es der BGH aus der gesetzlichen Definition des Planervertrags in § 650p BGB herleite. Denn dort würden lediglich schuldrechtliche Pflichten beschrieben, die einen Planervertrag charakterisierten. Die weiterreichenden Aufgaben eines Architekten nach den einschlägigen berufsrechtlichen Bestimmungen habe der BGH verkannt (Preussner; NZBau 2024, 187, 195).

Der Kritik der juristischen Literatur an der Begründung des BGH lässt sich viel abgewinnen. In der Tat kommt die Prüfung des Erlaubnistatbestandes als erlaubte Nebenleistung in den Entscheidungsgründen zu kurz. Wie dem auch sei, ist die Zulässigkeit einer rechtsdienstleistungsbezogenen Architektenleistung in jedem Einzelfall zu prüfen. Stellt die Rechtsdienstleistung des Architekten keine Nebenleistung mehr dar, weil sie den Schwerpunkt des vertraglich vereinbarten Leistungssolls darstellen, scheidet der Erlaubnistatbestand als erlaubte Nebenleistung gem. § 5 Abs. 1 Satz 2 RDG von vorneherein aus. Aber auch bei Vereinbarungen als Nebenleistung sind die Übergänge fließend, wie die jüngste Rechtsprechung des BGH vom 09.11.2023 zeigt.

Fazit

Die qualifizierte Vergabeberatung erweist sich nach alledem als riskantes Tätigkeitsfeld für Architekten und Ingenieure. Den Berufsgruppen ist eine intensive Verbandsarbeit anzuraten, um eine gesetzliche Grundlage zu Erbringung von Rechtsdienstleistungen im Rahmen der qualifizierten Vergabeberatung herbeizuführen. Alternativ könnte die Ergänzung der Kataloge gem. § 2 Abs. 3 RDG oder gem. § 5 Abs. 2 RDG mehr Sicherheit für die Berufsausübung bringen. Solang weder eine gesetzliche Erlaubnis besteht noch vorgenannte Kataloge des RDG ergänzt worden sind, ist das Leistungssoll des qualifizierten Vergabeberaters mit größter Vorsicht zu formulieren. Die qualifizierte Vergabeberatung sollte stets als Nebenleistung zu einer planervertraglichen bzw. ingenieurvertraglichen Hauptleistung vereinbart werden. Außerdem sollte die Erbringung von Rechtsdienstleistungen für die Vereinbarung einer qualifizierten Vergabeberatung klarstellend ausgeschlossen werden.

Dr. Felix Nieberding, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, f.nieberding@aln-partner.de

Vergaben im Unterschwellenbereich zukünftig nur noch bei den Landgerichten

Das Bundesministerium der Justiz plant, mit seinem Referentenentwurf eines „Gesetzes zur Änderung des Zuständigkeitswertes der Amtsgerichte, zum Ausbau der Spezialisierung der Justiz in Zivilsachen sowie zur Änderung weiterer prozessualer Regelungen“ vom 6. März 2024 eine Spezialzuständigkeit der Landgerichte für Vergabesachen einzuführen. Unabhängig vom Streitwert sollen die Landgerichte für Streitigkeiten über die Vergabe öffentlicher Auftrage oder Konzessionen zuständig sein, auf die das EU-Vergaberecht der §§ 97 ff. GWB keine Anwendung findet. Dies umfasst zum einen den Primärrechtsschutz für alle Aufträge und Konzessionen, deren Auftragswert unterhalb der geltenden EU-Schwellenwerte liegt. Zum anderen wären die Landgerichte für sämtliche Schadensersatzklagen zuständig, und zwar unabhängig davon, ob sie Vergaben im Ober- oder Unterschwellenbereich betreffen.

Für den Primärrechtsschutz im Oberschwellenbereich nach den §§ 155 ff. GWB wird es hingegen keine Änderungen geben: es bleibt bei der Zuständigkeit der Vergabekammern in der ersten und der Oberlandesgerichte in der zweiten Instanz.

Darüber hinaus sieht der Referentenentwurf vor, dass für Streitigkeiten über solche Vergaben eine oder mehrere Zivilkammern bei den Landgerichten gebildet werden sollen. Eine solche Spezialisierung der Landgerichte ist zu begrüßen. Denn die regelmäßige Befassung der neu gebildeten Kammern mit vergaberechtlichen Fragestellungen dürfte zu einer qualitativen Verbesserung der Rechtsprechung führen.

Dr. Pascale Liebschwager, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Vergaberecht, p.liebschwager@aln-partner.de

Vergütungsrisiko: Der Widerruf eines Verbrauchers im Bauvorhaben– auf den Vertragsschluss kommt es an!

Verträge werden in der Baupraxis in vielfältigen Konstellationen geschlossen, z.B. unmittelbar vor Ort auf der Baustelle oder ein Nachtrag per E-Mail. Vorsicht ist dort geboten, wo unerkannt gebliebene Verbraucherrechte ein Vergütungsrisiko darstellen können. Denn Verbraucher-Widerrufsrechte sind nicht exklusiv dem Online-Shopping vorbehalten.

Hier im Fokus: Der (nicht standardisierte) Vertragsschluss mit einem Verbraucher.

Ein unternehmerisches Risiko besteht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen aufgrund eines möglichen Widerrufsrechts. Bei fehlender Belehrung über das Widerrufsrecht verlängert sich das Recht zum Widerruf auf 1 Jahr und 14 Tage und es droht der (vollständige) Ausfall der Vergütung.

Eine kurze Einordnung anhand von zwei entschiedenen Fällen:

Entscheidung des EuGH vom 17.05.2023, C-97/22

Den „Nulltarif“ hatte der EuGH im Mai 2023 bestätigt: Der Vertrag über Elektroinstallationen war (mündlich) auf der Baustelle geschlossen worden. Daher handelte es sich um einen Vertrag, der bei gleichzeitiger Anwesenheit der Parteien außerhalb von Geschäftsraumen des Unternehmers geschlossen worden war. Der Bauherr hatte ein Widerrufsrecht, der Unternehmer jedoch (aus Unkenntnis) nicht darüber belehrt. Nach Einbau und Abschluss der Arbeiten widerrief der Bauherr als Verbraucher den Vertrag. Er hatte weder eine Vergütung für die Leistungen zu zahlen noch die erhaltene Wertsteigerung auszugleichen. Ergebnis: Der Bauherr erhielt die Handwerkerleistungen zum „Nulltarif“.

Urteils des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 06. Juli 2023, VII ZR 151/22

Ähnlich, jedoch in einem entscheidenden Detail anders, war folgender Fall: Die Bauherren beauftragten einen Dachdeckerbetrieb mit Sanierungsarbeiten an ihrem Haus. Während der Arbeiten entdeckte ein Mitarbeiter einen zusätzlichen Mangel. Der Dachdecker hatte den Bauherren daraufhin telefonisch mitgeteilt, dass die Zusatzarbeiten auf Nachweis miterledigt werden könnten. Am Folgetag war der Dachdecker persönlich auf der Baustelle. Der Bauherr beauftragte die Zusatzarbeiten. Nach vollständiger und mangelfreier Ausführung der Aufträge widerriefen die Bauherren u.a. den Zusatzauftrag und forderten die Rückzahlung der Vergütung. Sie beriefen sich auf einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag und die fehlende Widerrufsbelehrung.

Der BGH stellte klar, dass hier kein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag vorliegt. Der Vertrag war nicht bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit der Parteien außerhalb des Geschäftsraums geschlossen worden, da das Angebot des Unternehmers bereits vom Vortag war. Der BGH legt den Wortlaut („Vertrag bei gleichzeitiger Anwesenheit geschlossen“) dahingehend aus, dass sowohl Angebot als auch Annahme bei gleichzeitiger Anwesenheit erfolgen müssen. Hier wurde das – in Abwesenheit abgegebene – Angebot vom Vortag am Folgetag – bei gleichzeitiger Anwesenheit – nur angenommen. Daher waren die Voraussetzungen nicht erfüllt.

Auch eine zweite Variante des außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags sah der BGH als nicht erfüllt an. Diese setze voraus, dass der Verbraucher bei gleichzeitiger Anwesenheit außerhalb des Geschäftsraums des Unternehmers ein Angebot abgebe. Hier hatte der Verbraucher die Annahme eines Angebots erklärt. Eine Ausdehnung des Wortlauts sah der BGH wegen der fehlenden Überrumpelung des Verbrauchers als nicht notwendig an.

Fazit und Ausblick

Beide Urteile verdeutlichen die komplexe Prüfung des Vertragsschlusses. Wegen des Vergütungsrisikos ist das Wissen um Verbraucherwiderrufsrechte unerlässlich und praxisrelevant. Widerrufsrechte kommen auch in der Baupraxis vor. Ein besonderes Risiko besteht darin, dass die Vertragsschlüsse – anders als im automatisierten Online-Handel – weit weniger standardisiert sind. Es ergibt sich eine Vielzahl an denkbaren Fällen. Solide Grundkenntnisse der rechtlichen Rahmenbedingungen und ein Bewusstsein für die Risiken sind daher unerlässlich.

Vorsicht ist geboten, die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich (!) auf E-Mails oder andere Fernkommunikationsmittel zu verlagern. Hierbei könnte es sich um einen Fernabsatzvertrag i.S.d. § 312c BGB handeln. Dieser räumt den Verbrauchern ebenfalls ein Widerrufsrecht ein. Dass dies auch in Bauvorhaben vorkommen kann, zeigt der Beschluss des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 30. Januar 2024, 21 U 49/23.

Eine „einfache“ Lösung ist, über das Widerrufsrecht nach § 312d Abs. 1 i.V.m. Art. 246a EGBGB zu informieren. Insbesondere bei einer nachträglichen Information sind aber Vor- und Nachteile für den Unternehmer genau abzuwägen.

Bei einer Kombination aus Vertragsverhandlungen und Gesprächen zunächst vor Ort und der Fortsetzung bis zum Vertragsschluss per E-Mail wird ein Widerrufsrecht regelmäßig nicht entstehen. Denn der Vertrag wird nicht bei gleichzeitiger Anwesenheit der Parteien geschlossen. Mithin liegt kein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag vor. Gleichzeitig basieren die Vertragsverhandlungen und der Vertragsschluss nicht ausschließlich auf Fernkommunikationsmitteln, weswegen kein Fernabsatzvertrag vorliegt. Es empfiehlt sich, die zuvor geführten Gespräche auch in der Angebotsemail ausdrücklich aufzuführen, um die Fortwirkungen zu dokumentieren!

Außerdem besteht kein Widerrufsrecht im Rahmen von dringenden Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen, wenn der Verbraucher den Unternehmer aufgefordert hat, ihn aufzusuchen (§ 312g Nr. 11 BGB). Die Wirkung ist aber beschränkt! Dies gilt ausdrücklich nicht für alle Zusatzarbeiten, die über Reparatur und Instandhaltung hinausgehen. Hierfür besteht, bei Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen, ein Widerrufsrecht.

Daneben ist auf den sog. Verbraucherbauvertrag, § 650i BGB, hinzuweisen. Dieser räumt ebenfalls ein Widerrufsrecht ein, aber wegen seines Inhalts. Ein Verbraucherbauvertrag hat den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude zum Inhalt (näher dazu der Beitrag meiner Kollegin RAin Kandzia vom 07.03.2024).

Florian Krugmann, Rechtsanwalt, f.krugmann@aln-partner.de

Auch die Kosten eines privaten „Gegengutachtens“ sind im Nachbarrechtsstreit erstattungsfähig

Niedersächsisches Oberverwaltungsgericht, Beschl. v. 12. Februar 2024 – 1 OA 67/23

Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat in einer neuen Entscheidung den Weg für eine einfachere Kostenerstattung in baurechtlichen Nachbarklagen geebnet. Es führt die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts fort und gewährt unter bestimmten Voraussetzungen dem obsiegenden Kläger in der Drittanfechtungsklage auch eine Kostenerstattung für ein privates „Gegengutachten“.

Die Kostenerstattung im Verwaltungsprozess erfolgt nach § 161 Abs. 1 VwGO, wobei die allgemeinen Maßstäbe für die Erstattungsfähigkeit der Kosten angewandt werden: Erstattungsfähig sind nur solche außergerichtliche Aufwendungen, die ein verständiger Beteiligter, der bemüht ist, die Kosten gering zu halten, als notwendig ansehen durfte. Für die Erstattung der Kosten eines Privatgutachtens, welches der klagende Nachbar einholt, um seinen Vortrag zu substantiieren, nennt das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht weitere Voraussetzungen:

• Die Einholung eines Gutachtens muss zur Vorbereitung des Verfahrens oder zur Erlangung der erforderlichen Sachkunde geboten sein,
• es muss eine „prozessuale Notlage“ bestehen, die die Vorlage eines Privatgutachtens herausfordert,
• das Gutachten muss inhaltlich auf die Förderung der Prozesslage zugeschnitten sein und
• der Beteiligte muss das Gutachten auch formell in den Prozess einführen.

Das Gericht sah die Voraussetzungen in seiner Entscheidung als erfüllt an. Hintergrund des Falles war der Bau mehrerer Wohnhäuser in einem Erdfall- und Senkungsgebiet, wobei sich das Haus des Klägers unmittelbar neben den Baugrundstücken befand. Der Kläger befürchtete, dass der Bau auch Auswirkungen auf die Statik seines Wohnhauses haben könnte. Da aufgrund einer Nebenbestimmung der Baugenehmigung ein statisches Gutachten inhaltlich zum Teil dieser werden sollte, holte der Kläger ein eigenes privates Gegengutachten ein, um die Ergebnisse des Baugenehmigungsgutachtens prüfen zu lassen. Da der Kläger nicht über die notwendige Sachkunde verfügt und er diese jedoch für einen substantiierten Vortrag benötigte, waren auch die Kosten des Gutachtens nach § 161 Abs. 1 VwGO zu erstatten.

Die Maßstäbe des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichtes sind angemessen, um Nachbarn nicht davon abzuhalten, einen oft teuren Prozess gegen Baugenehmigungen zu führen. Dies ist auch erforderlich, um im Sinne des Art. 19 Abs. 4 GG effektiven Rechtsschutz zu gewähren. Es schafft somit neue Anreize für die Erhebung nachbarrechtlicher Klagen gegen Baugenehmigungen.

Eleni Kargidou, Rechtsanwältin, e.kargidou@aln-partner.de

Kein Verbraucherbauvertrag bei schrittweiser Beauftragung eines Auftragnehmers durch selbstständige Einzelverträge

BGH, Urteil vom 26.10.2023 – VII ZR 25/23

Beauftragt ein Verbraucher den Auftragnehmer nacheinander mit Einzelgewerken, stellt dies selbst dann keinen Verbraucherbauvertrag im Sinne des § 650 i Abs. 1 BGB dar, wenn es sich bei dem Bauvorhaben um den Bau eines neuen Gebäudes handelt und der Auftragnehmer mit 80 % der für den Neubau erforderlichen Gewerke beauftragt ist. Insofern findet keine Gesamtschau, sondern eine Einzelbewertung statt. Dies hat zur Folge, dass der Auftragnehmer für die Einzelverträge Bauhandwerkersicherheiten verlangen kann.

Der BGH führt aus, dass auch die schrittweise Beauftragung von Einzelgewerke, die für den Neubau erforderlich sind, keine andere Beurteilung zulasse. Denn jeder Vertrag ist einzeln zu bewerten. Aus den jeweiligen Einzelverträgen wird der Auftragnehmer aber nicht – wie von § 650 i Abs. 1 BGB vorausgesetzt – „zum Bau eines neuen Gebäudes“ im Gesamten verpflichtet, sondern jeweils zur Ausführung von Einzelgewerken. Eine Gesamtschau findet insofern ebenso wenig statt wie eine Rückwirkung des zuletzt geschlossenen Vertrages auf die zuvor geschlossenen. Dies gebieten, so der BGH, die Gebote der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit sowie der Vertrauensschutz.

Der BGH schreibt damit seine Rechtsprechung fort. Mit Urteil vom 16.03.2023 hatte er bereits entschieden, dass es sich nicht um einen Verbraucherbauvertrag handelt, wenn ein Verbraucher einen Auftragnehmer mit einem Einzelgewerk für den Neubau eines Gebäudes beauftragt. Gleiches gilt nach der neuen Entscheidung des BGH vom 26.10.2023, wenn der Verbraucher den Auftragnehmer sogar mit einem Großteil der Einzelgewerke für einen Neubau schrittweise beauftragt. Folglich ist keine andere Bewertung für den Fall zu erwarten, dass der Verbraucher einen Auftragnehmer mit allen für einen Neubau erforderlichen Gewerken nacheinander beauftragt. Es wird auch hier eine Einzelbewertung maßgeblich sein.

Jana Kandzia, Rechtsanwältin, Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht, j.kandzia@aln-partner.de

Neue Schwellenwerte ab 1. Januar 2024

Die Europäische Kommission hat auf Grundlage der Änderung des Übereinkommens über das öffentliche Beschaffungswesen der Welthandelsorganisation durch die Verordnungen (EU) 2023/2495, 2023/2496, 2023/2497 und 2023/2510 vom 15. November 2023 die neuen Schwellenwerte für die Jahre 2024 und 2025 eingeführt.
Ab dem 1. Januar 2024 gelten die folgenden Schwellenwerte:

Damit werden die Schwellenwerte insgesamt nur leicht angehoben. Erreicht der geschätzte Auftragswert den maßgeblichen Schwellenwert, sind öffentliche Auftraggeber verpflichtet, den Auftrag europaweit auszuschreiben.

Kirsten Feld, Rechtsanwältin, k.feld@aln-partner.de